مفهوم سند انتقال اجرایی
مفهوم سند انتقال اجرایی هر چند در میان
برخی حقوقدانان و کارشناسان و مطلعین ثبتی مفهومی بسیار آشنا و مورد عمل می
باشد لیکن بطور کلی در میان غالب حقوقدانان چنین مفهومی با این نام چندان
آشنا نیست. شاید به وجود آورندگان و پرورش دهندگان و سازندگان این مفهوم در
خصوص املاک غیر منقول ثبت شده در ابتدا افراد عامی و غالب کسانیکه به
دنبال خرید اقساطی و ارزان املاک و در مقابل آنان فروشندگان املاک و انبوه
سازان که غالباً به دنبال سود و نفع بیشتر از قبال سرمایه گذاری در امر
مسکن هستند باشند، اما در ادامه همانا همه حقوقدانان و مطلعین و مرتبطین با
قانون ومقررات از جمله قانونگذاران به معنای اعم کلمه (نمایندگان مجلس
شورا – هیئت وزیران – مجمع تشخیص و...)، استادان دانشکده ای حقوق – وکلا و
قضات محترم دادگستری و نهایتاً دفاتر اسناد رسمی نمایندگان و روئسای ادارات
ثبت اسناد و املاک و در مرحله ای بالاتر هیئت نظارت و شورای عالی ثبت
اسناد و املاک، با تبعات و آثار این مفهوم درگیر می شوند.
به عبارت دیگر، زمانیکه افراد عادی اقدام
به پیش خرید آپارتمان با تنظیم مبایعه راجع به املاک غیرمنقول ثبت شده یا
در جریان ثبت می نماید و یا هرگاه هر بستانکاری به مفهوم اعم کلمه، اعم از
دارنده ی اسناد رسمی از قبیل عقدنامه ازدواج برای دریافت مهریه عیناً و یا
به اندازه ی قیمت آن، دارنده اسناد عادی لازم الاجرا از قبیل چک و یا
دارنده طلبی که پس از اخذ حکم از دادگاه بخواهد در مقابل دریافت طلب خود
ملک غیرمنقول ثبت شده و یا در جریان ثبتی را به نام خود منتقل نماید، زمینه
به وجود آمدن سند انتقال اجرایی را فراهم می سازد. به این ترتیب با بروز
اختلاف بین خریدار و فروشنده، بستانکار و مدیون، زوج و زوجه و ....... در
خصوص املاک، که "امروزه به شدت به عللی مثل افزایش قیمت املاک و هزینه های
تفکیک املاک و تورم در قیمت مواد بکار رفته در ساخت و ساز از قبیل آهن آلات
و سیمان و سنگ های ساختمانی و... و گاه قانع نبودن متعاملین به حق و حقوق
خود و گاه نیز مشکلات تنظیم اسناد رسمی و....، رو به زاید است،" تنظیم سند
انتقال رسمی بطور ارادی و با توافق توسط طرفین صورت نمی پذیرد و از اینرو
لزوم مراجعه به دادگستری و اقامه دعوا در دادگاه جهت الزام فروشنده به
تنظیم سند رسمی و یا در مورد اسناد رسمی به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی،
با قوانین خاصی که دارد، توسط ذینفع امری ضروری می نماید.
مفهوم سند انتقال اجرایی امروزه از اهمیت
بسیاری برخوردار است و همانطور که اشاره شد از جنبه های مختلف اجتماعی و
اقتصادی و تجاری و به خصوص حقوقی، موضوعی مبتلا به بوده و افراد بسیاری با
آن درگیر هستند. تعداد دعاوی که با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و
مشابه آن در دادگستری اقامه می شود امروزه آن چنان فراوان و شایع است که
حتی بسیاری از افراد غیر حقوقدان نیز از جزئیات آن مطلع هستند. از سوی دیگر
مسائل مربوط به پیش خرید آپارتمان ها و سود استفاده از این امر آنچنان
رایج است که حتی تبدیل به مسئله سیاسی و حقوقی روز گردیده است. از اینرو و
تحقیق در چنین موضوعی و یافتن آبشخور مشکل ها و معضلات حقوقی و اجتماعی
بحث توسط محقق را که چند سالی در سازمان ثبت خدمت کرده است، امری ضروری و
دارای فواید بسیار متجلی ساخته و حقیر به ارائه این کار تحقیقی در حد بضاعت
علمی ولی با سعی و تلاش فراوان و با کمک اساتید بزرگ علم حقوق و نیز با
بهره گیری از تجارب رؤسای مناطق و مدیران کل سازمان ثبت، می نماید تا
بتواند مشکلات و آثار سند انتقال اجرایی را در حقوق ثبت ایران نمایان سازد.
لازم به توضیح است که سند انتقال اجرایی دارای مفهومی بسیار گسترده و وسیع
می باشد به گونه ای که در کلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول اعمال
میگردد با این وجود و با توجه به عنوان تحقیق آشکار است که آنچه که در این
کار تحقیقی در خصوص سند انتقال اجرایی مورد توجه ومداقه قرار می گیرد تنها
املاک غیرمنقول ثبت شده در دفاتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به علت
اهمیت بسیار زیاد آن می باشد و محقق از اشاره به سایر موارد تنظیم سند
انتقال اجرایی همانند خودرو – موبایل و... خودداری می نماید. در این راستا و
در جهت طرح بهتر بحث و امکان نتیجه گیری صحیح و منطقی پلان تحقیق در دو
بخش بیان می گردد که بخش اول به شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن می
پردازد و بخش دوم به مشکلات ثبتی سند انتقال اجرایی در حقوق ثبت می پردازد.
فهرست مطالب
مقدمه. 1
بخش اول: شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن
فصل اول: شناخت سند انتقال اجرایی.. 5
مبحث اول: تعریف لغوی سند انتقال اجرایی.. 5
بند اول: سند. 5
بند دوم: انتقال. 7
بند سوم: اجرایی.. 7
مبحث دوم: مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی.. 8
بند اول :رکن شکلی، نوشته بودن. 9
بنددوم: رکن ماهوی، قابلیت استناد. 10
فصل دوم: انواع سند انتقال اجرایی.. 21
مبحث اول: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی.. 21
بند اول – اجرای تعهدات ناشی از اسناد ذمه: 22
بند دوم – اجرای اسناد شرطی و رهنی (وثیقه به معنای اعم کلمه) 26
مبحث دوم: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای احکام دادگاه ها 31
بند اول: احکام الزام به تنظیم سند رسمی انتقال. 32
بند دوم – اجراء احکامی که دارای محکوم به مالی است... 46
مبحث سوم : اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای آرائ مراجع شبه قضایی.. 48
بند اول:اجراییات اداره امور اقتصاد و دارایی.. 48
بند دوم :اجراییات سازمان تامین اجتماعی.. 49
بند سوم: هیئت حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت... 50
بخش دوم: مشکلات سند انتقال اجرایی در حقوق ایران
فصل اول: مشکلات حین تنظیم سند انتقال اجرایی.. 52
مبحث اول:مشکلات مربوط به ارکان تنظیم سند. 52
بند اول :احراز هویت متعامین.. 53
بند دوم :احراز اهلیت متعاملین.. 53
بند سوم : احراز مالکیت... 54
بند چهارم: قا نونی و مطابق نظم عمومی بودن سند. 60
بند پنجم:ثبت سند و امضای آن. 60
مبحث دوم: تعارض تنظیم سند انتقال اجرایی با حقوق اشخاص ثالث... 61
بند اول: بازداشت بودن ملک.... 61
بند دوم: ممنوع المعامله بودن معامل.. 65
بند سوم: سرقفلی.. 66
فصل دوم: مشکلات بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی.. 70
بند اول:اقاله سند انتقال به وسیله معامل و انتقالات بعدی 72
بند دوم : اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی.. 76
نتیجه گیری.. 79
فهرست منابع و ماخذ. 80
